Obra embargada? Faltou recursos para a execução? Questões como essas podem ser evitadas num empreendimento quando há planejamento e conhecimento de cada etapa. Para quem vai empreender no mercado imobiliário e quer ter sucesso é preciso seguir um passo a passo, desde o projeto à execução. Nós da Efetiva, separamos algumas dicas importantes para te ajudar e, assim, agilizar o seu projeto e também evitar aborrecimentos:
Estudo do terreno
Esse item diz respeito ao terreno em que a obra estará situada. É preciso realizar uma pesquisa que deverá conter informações como estudo técnico sobre as propriedades do solo no local, averiguar a Lei de Zoneamento Municipal que regula o uso e ocupação do solo, a permissão para o potencial construtivo da obra que determinará a área total construída e o número de andares do condomínio, se for vertical, por exemplo. Feita essa etapa inicial, o próximo passo é ter em mãos uma pesquisa de mercado que viabilize a operação e a torne rentável.
Estudo de mercado e viabilidade econômica
Nesta etapa, é necessário pesquisar o cenário do mercado imobiliário em que a empresa atuará. Estudos que tragam uma análise detalhada de concorrência (benchmark), público-alvo, estudos de mercado e pesquisas que deem suporte a um planejamento estratégico da operação, com cronograma de implementação até o momento da venda das unidades.
Em conjunto, os estudos de viabilidade econômica darão suporte ao planejamento financeiro e comercial da incorporação imobiliária. Nessa etapa, serão levantadas o custo por metro quadrado da obra, orçamentos, pagamentos e salários de todos os envolvidos. Com estes números em mãos, será possível descobrir se o negócio é rentável ou não, gerando o VGV, o Valor Geral de Vendas.
Documentação
Tendo o plano de negócios é necessário também possuir toda a documentação necessária como, por exemplo: escritura e registro do imóvel, requerimento de incorporação imobiliária, documentação completa para pessoas físicas e contrato social e certidões negativas no caso de jurídicas, certidões negativas do imóvel, memorial descritivo de incorporação completo, projeto arquitetônico aprovado da obra; ART ou RRT reconhecido pelo CREA local; alvará de construção emitido pelo município; avaliação de custos segundo a NBR 12721;minuta detalhada da convenção dos condôminos; atestado de idoneidade financeira por parte da incorporadora; declaração referentes às frações ideais, vagas de garagem, prazo de carência, cálculo de área construída e parcelas de preços;
Documentação de secretarias ambientais.
Licenciamento
O processo de licenciamento ambiental normalmente é dividido em três etapas:
1. Licença prévia, apresentando os estudos iniciais de ocupação da área.
2. Licença de instalação, apresentando todos os projetos de urbanismo e infraestrutura aprovados pelos organismos competentes.
3. Licença de ocupação, após certificar-se da correta execução das obras.
Sem dúvida é uma das etapas mais demoradas de todo o processo de aprovação. Já os estudos de geotecnia do solo (ou sondagem) são fundamentais para o desenvolvimento dos projetos de infraestrutura. Neles, podemos identificar o tipo de solo, profundidade do lençol freático e existência de rochas. Todas essas informações são muito relevantes para o desenvolvimento dos projetos executivos. Com relação à legislação, apesar do parcelamento de solo ser regido pela lei federal 6766/79, é sempre importante a análise detalhada da legislação municipal, visto que podem existir exigências municipais mais restritivas que a lei federal. Para a aprovação de loteamentos é necessário desenvolver diversos projetos. Entre eles: urbanístico, paisagismo, arborização viária, sinalização viária (vertical e horizontal), pavimentação, rede de drenagem de águas pluviais, rede de esgoto, rede de água, rede elétrica e terraplenagem. Todos os projetos precisam ser aprovados por organismos públicos, seja a prefeitura e suas secretarias ou alguma concessionária, no caso da rede elétrica ou rede de água e esgoto, por exemplo.
Financiamento e comercialização
Com todos os registros legais aprovados, a incorporadora pode iniciar o processo de crédito imobiliário que levantará os recursos necessários para a construção. O projeto é apresentado às instituições que possibilitam o financiamento da obra. Há diferentes formas de se obter este crédito – bancos, em especial a Caixa Econômica Federal, e demais instituições financeiras avaliam toda a documentação e viabilidade para efetivar a proposta. Outra possibilidade é de utilizar o chamado crowdfunding imobiliário, no qual uma empresa especializada reúne um grupo de investidores para realizar a captação de um percentual do VGV da obra. Após um prazo fechado, os financiadores poderão então ter uma atualização desse valor e receber o lucro projetado, além de possíveis rendimentos mensais. Feita a captação, caberá à incorporadora realizar a comercialização do empreendimento. Neste passo, é trabalhado o marketing do imóvel, com lançamento do projeto, gerenciamento de equipe de vendas, divulgação em anúncios on e offline, análise de crédito e todo o processo de alienação dos compradores interessados.
Execução do projeto
Com as vendas acontecendo e, assim, a captação de recursos, possibilita o andamento da obra em si. Com a contratação da construtora será definido os fornecedores e equipe técnica responsáveis por dar andamento às obras dentro do cronograma estipulado. Com as vistorias técnicas e averbações finais, a incorporadora organizará, no caso de edificações, a primeira assembleia condominial, em que será definida a minuta registrada em cartório, distribuição dos manuais do síndico e do proprietário, registro individual das unidades habitacionais e emissão do Habite-se aos moradores, documento que possibilita a efetivação do uso habitacional das unidades.
E aí, gostou da dica da Efetiva? Bora empreender?
